貸款利率暴漲，房價現(xiàn)18年來最大減幅，長期過熱的韓國樓市開始遇冷
貸款利率暴漲，房價現(xiàn)18年來最大減幅，長期過熱的韓國樓市開始遇冷
頂級大學和首爾公寓是韓國人晉升中產(chǎn)階級的快速途徑，有四分之三的家庭財富集中在房地產(chǎn)上。（人民視覺/圖）
新冠疫情前夕，在韓中國人芮星海在韓國京畿道買了一套公寓。
“90平米，鄰近磨石地鐵站，不到2億韓元（折合人民幣約100萬）?！避切呛８嬖V南方周末記者，他的朋友當時作為剛需“上車”，他也看中了這個地段，索性全款拿下。
2022年，芮星海的房子價格翻了四倍，他以8億多韓元把房子賣了出去，賺了一大筆錢?！氨緛砭涂紤]投資出手，連住都沒住過?！彼f。
過去五年，韓國樓市一度是全球最熱門的地區(qū)之一。
南方周末記者綜合韓國房產(chǎn)信息網(wǎng)（R114）、《首爾經(jīng)濟日報》數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2020年至2021年韓國房價最大漲幅超過40%，在2021年夏天，首爾公寓平均價格達到歷史最高點約11億韓元（約合人民幣610萬元）。
但是，隨著2022年美聯(lián)儲多輪加息，為抑制匯率波動，韓國央行同步加息，韓國房價終于降溫。
韓國房地產(chǎn)委員會數(shù)據(jù)顯示，2023年4月韓國全國房價指數(shù)環(huán)比下跌0.47%，為連續(xù)第11個月下跌，也是11年來持續(xù)時間最長的連跌。
“2023年以來，韓國公寓、聯(lián)體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關(guān)制度以來最大減幅?！表n國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬在3月說，基準房價下降的主要原因是政府的樓市調(diào)控政策和央行加息。
利息高漲，全租房爆雷
2017年，在韓中國人金賢勝擔心韓國政府限購，決定在首爾以東的京畿道買房?！爱敃r，在首爾買房首付必須付50%，非首爾地區(qū)首付只用三成。我想著能買上一套就行?！苯鹳t勝告訴南方周末記者。
這套房子精裝修、帶空調(diào)，緊鄰地鐵站，是一套11樓、90平的三室一廳。
“對于普通人，買一套房子是最好的儲蓄方式?！苯鹳t勝買的樓盤是商住兩用房，不是公寓房，前者能比后者便宜一半。
“公寓房更受韓國人偏愛，這些小區(qū)配套設(shè)施齊全，人車分流，自帶小區(qū)花園、幼兒娛樂設(shè)施，以及網(wǎng)球場?！彼f，一些開發(fā)商為了吸引業(yè)主，甚至會配齊廚房餐具。
“2018年收房后，我的房子就開始漲了?！彼f，買房時銀行貸款利率不到3%，月供只用還約80萬韓元（約合人民幣4500元）?，F(xiàn)在貸款利息正逐步上漲，很多人就受不了了。
這幾個月里，金賢勝感受到了韓國房價的小幅波動。2022年房價最低點時，他的房子比最高點時跌了400萬韓元（約合人民幣2萬元）。
長居在首爾的華人張有希則發(fā)現(xiàn)，2022年底到2023年初首爾房價跌回到2021年的水平?！暗囟魏玫氖谞柟⒎繒?0%-15%，但沒有網(wǎng)上說的跌了30%?！睆堄邢８嬖V南方周末記者。
韓國樓市遵循“買漲不買跌”的原則。
在首爾房價大漲的2021年，韓國社會出現(xiàn)了一批“靈魂買房者”，即掏空自己和父母的家底也要買房的群體。
隨著市場的變化，2023年的韓國購房者開始捂緊錢包。
三十多歲的姜道均去年決定，如果房價下跌，他就買房。
由于韓國抵押貸款年利率飆升至8%左右，姜道均的購房意向消失了。“即便政府解除了貸款額度，我也不敢貸款買房。”他告訴《韓國經(jīng)濟日報》。
“作為嚴重依賴進口的國家，為了抑制通貨膨脹，韓國央行不得不連續(xù)加息抑制通貨膨脹、外匯走高，直到其基準利率快速拉升至3.5%?！鄙綎|大學東北亞學院副教授李冬新告訴南方周末記者。
2022年年底，韓國新韓銀行、國民銀行、韓亞銀行、友利銀行等四大商業(yè)銀行的貸款年利率提升至5%至8%之間。相比2021年中期的2%左右，貸款利率翻了三四倍。
利率暴漲導致房貸增高，購房者對樓市失去信心。
在2022年12月韓國銀行不動產(chǎn)指數(shù)顯示，第三季度首爾購房潛力指數(shù)低至2.5，這意味著第三季度首爾的100套公寓中，中產(chǎn)家庭可負擔得起的公寓只有2.5套。
在2015年第一季度，該數(shù)據(jù)則為48.2套。
高漲的貸款利率直接影響了韓國的全租房制度。
韓國租房以月租房和全租房（jeonse）為主，后者是韓國獨有的租房制度。在全租房制度下，租客僅需向房東付一筆約為房子總價70%左右的押金，便可以免費租住兩年甚至更長。合同到期后，房東會將押金全數(shù)退還給租客。
大部分房東會用這筆押金購買新房，再將新房出租或出售，以獲取利益，這屬于典型的“短債長投”。例如，房東首付3億韓元購買總價10億韓元的公寓，他將公寓全租后，又可獲得7億韓元的押金，再次買房、出租……
“許多房東坐擁十余套房產(chǎn)，更多的甚至出現(xiàn)過上百套。一旦房東的資金鏈斷裂，就會使全租房爆雷。”吉林大學東北亞研究院國際政治研究所副教授王簫軻告訴南方周末記者。
近半年來，韓國出現(xiàn)了大量“全租房詐騙”事件。
2023年4月，一名30歲的韓國男子因“全租房詐騙”而服藥自殺，他的遺書中寫著：失去工作后，我沒有收入，存款早已用盡，而房東一直不還我9000萬韓元的押金……
同一時間，前韓國田徑隊隊員樸熙順也因“全租房詐騙”選擇赴死。韓國仁川一房東騙取了她近9200萬韓元的保證金，該房東在2022年房價下跌后，帶著100多戶租客的押金“消失不見”。
全租房制度本質(zhì)上是一種貸款，那一大筆押金就是房東向房客借的錢，以房子做抵押，支付利息的方式就是給房客免租金。該模式在上世紀60-90年代在韓國迅速普及。
李冬新發(fā)現(xiàn)，樓市景氣時，全租房制度會利好房東和租客?？僧敇鞘汹吚洌繓|就可能因無法償還押金而損害租客利益。“全租房危機會帶來大量負債，進一步抑制購房需求?！?/p>
韓國住房和城市擔保公司的數(shù)據(jù)顯示，2022年因房東無法退還押金而提出的保險索賠增加了一倍多，高達1.17萬億韓元。
囿于韓國租房市場不穩(wěn)定性增高，全租房模式逐漸“失寵”。
據(jù)韓國國土交通部數(shù)據(jù)顯示，在2023年前五個月里，首爾地區(qū)小于60平方米的公寓中有近50%的租客選擇簽訂月租合同。
“有價無市”
1960年后韓國經(jīng)濟騰飛，城市化推進，形成了以首爾、釜山、大邱為中心的都市圈，大量人口涌入城市。高速發(fā)展的經(jīng)濟讓面積僅占韓國總面積0.6%的首爾擁有全國人口的一半。
購置房產(chǎn)是韓國回報率最高的投資方式之一。
路透社一則報道曾稱，頂級大學和首爾公寓是韓國人晉升中產(chǎn)階級的快速途徑，有四分之三的家庭財富集中在房地產(chǎn)上。
30歲左右的韓國人處在脫離家庭、獨立生活的分水嶺，他們講究“先買房后結(jié)婚”。韓國國土交通省數(shù)據(jù)顯示，2021年1月至5月間，以投資目的購買新房的比例比去年同期增加了10倍。
金瑞星畢業(yè)不久后，就在首爾江西區(qū)和京畿道的交界處，買了一套100平米的三居室。他正好趕上了2010年的購房優(yōu)惠政策。
“作為一個男生，畢業(yè)后就應(yīng)獨立生活，買套房子是必須的。”金瑞星曾告訴南方周末記者，首爾郊區(qū)那套房子總價約5億韓元（約合人民幣300萬）。
“2021年前后，我看好首爾房價的漲勢，就把房子租出去了，剛好湊夠了二套房的錢。”他的第二套房買在家鄉(xiāng)大邱，也是一套100平的三居室，總價1.7億韓元。
人口長期大量向核心城市集聚是基本規(guī)律，也是首爾等一線城市房價上漲的主要推動力。
不過，韓國人口負增長、老齡化社會等問題抑制了韓國的購房需求。近年來韓國年輕人推遲結(jié)婚、放棄生育，新生人口不斷減少，韓國人口在2021年已步入負增長。
生活壓力也迫使一些韓國人離開一線城市。2022年5月底，韓國首爾人口已經(jīng)跌破950萬?！俄n國經(jīng)濟日報》預測，到2050年，韓國人口將比現(xiàn)在減少約420萬。
新冠疫情前，韓國已經(jīng)步入“孤獨時代”。韓國政府戶口統(tǒng)計中，單人戶口達到936.7萬戶，首次超過總戶數(shù)的40%。而65歲及以上的獨居老人占總?cè)丝诘?0%。
獨居人口的增多正在讓一些韓國人放棄購買大房子。
皮尤研究中心2022年一項調(diào)查結(jié)果顯示，六成韓國人認為“他們的孩子會比自己更窮”。
韓國青年鄭光哲（化名）哭訴月工資280萬韓元，比父母兩人的養(yǎng)老金低太多。鄭光哲租住在一套商住兩用房內(nèi)，每月交完租金，工資就所剩無幾了?！皠e說給父母零花錢了，還得從父母那兒拿零用錢花?！编嵐庹芨嬖V韓國《中央日報》。
李冬新用“有價無市”向南方周末記者形容韓國樓市的低迷，“由于年輕人失業(yè)率增加、收入減少等問題，很多人已經(jīng)還不起房貸了?！?/p>
《韓國先驅(qū)報》報道，2021年年底，因房貸利率上漲，二三十歲的韓國青年已經(jīng)損失了504萬億韓元的貸款，這占全國家庭貸款總額的27%。
韓國房價為何長期過熱
過去五年，韓國房價曾長期過熱。
前總統(tǒng)文在寅任內(nèi)出臺的28項房產(chǎn)調(diào)控政策，越調(diào)越熱。“他的樓市調(diào)控政策，主要以打擊房地產(chǎn)投資、限制購房者貸款、增加房產(chǎn)稅等組成?！蓖鹾嵼V告訴南方周末記者。
2017年，文在寅就任初期便出臺了“史上最嚴”的“八二對策”，規(guī)定超過15億韓元的公寓禁止申請新的抵押貸款；同時將首爾市購房抵押貸款降至為房價40%。
新冠疫情期間，韓國銀行始終保持著較低的抵押貸款利率。2020年5月，韓國基準利率降至0.5%，創(chuàng)下歷史新低。這一低基準利率維持了15個月。
“當時借貸成本減少，大量現(xiàn)金流入房地產(chǎn)市場，抬高了房地產(chǎn)市場。”韓國KB國民銀行資深房地產(chǎn)專家樸元甲說。
當時，首爾市一處預售110套房的高層公寓樓盤，吸引了3.74萬人前來預購，競爭比例高達340：1。
批評人士則認為，文在寅的房價調(diào)控政策只能讓含“金湯匙”的富家子女用現(xiàn)金搶購最好的房屋，而讓“土湯匙”陷入二等公民的境地。
2021年3月，韓國土地住宅公社（LH）炒地丑聞曝光，多名公職人員甚至文在寅幕僚，被指控利用內(nèi)部消息投機炒地。
“沒能控制房價上漲是我任期內(nèi)最大遺憾。”文在寅曾在卸任前6個月時向韓國公眾道歉。
尹錫悅政府救市能否奏效
尹錫悅就任總統(tǒng)后，正巧伴隨著美聯(lián)儲加息對韓國樓市的影響。
“尹錫悅政府直接推翻了文在寅時期的房價調(diào)控政策。他大舉松綁房地產(chǎn)限制措施、擴大韓國住房供給?！蓖鹾嵼V告訴南方周末記者。
2022年5月，尹錫悅宣布韓國政府將在2023至2027年間提供270萬套住房，準備向首爾在內(nèi)的首都圈地區(qū)供應(yīng)158萬套；他將單套房產(chǎn)持有者的抵押貸款比例(LTV)提高到50%，多套房產(chǎn)持有者貸款最高為30%。
“他只是亦步亦趨追隨美國高利率，手忙腳亂以高利率應(yīng)對通脹壓力，結(jié)果導致韓國住房負擔過重?！表n國樓市投資人士閔柱剛?cè)绱嗽u價。
自2022年韓國央行追隨美聯(lián)儲高利率政策，不斷提高浮動房貸利率。這不僅壓垮了全租房制度，也使得許多房地產(chǎn)項目爆雷。
韓國《東亞日報》報道稱，韓國30家大型建筑企業(yè)中有11家的負債率超過200%，約36％的房地產(chǎn)上市開發(fā)商的營業(yè)利潤已經(jīng)無法償還利息。
2022年年末，韓國樂高樂園開發(fā)商出現(xiàn)一筆2050億韓元的債務(wù)違約。該債務(wù)本由韓國地方政府擔保，企業(yè)共同開發(fā)，而違約后，地方政府未履行擔保責任，引發(fā)了韓國信用債市場的恐慌。
之后，韓國金融局出臺了50萬億韓元的救市計劃，以擴大實施流動性供應(yīng)，穩(wěn)定國內(nèi)金融市場。
該計劃主要包括放松了房地產(chǎn)市場多項監(jiān)管，針對特定人群放寬了貸款規(guī)定、實施特定人群固定利率貸款優(yōu)惠、減免綜合房地產(chǎn)稅重課稅率等。
“目前可以看出韓國政府想要阻止房地產(chǎn)市場硬著陸的決心。”韓國房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會會長金勝培說。
2023年3月，韓國企業(yè)債和國債利差回落到2022年年初較低水平，房價也開始進入穩(wěn)定狀態(tài)。直到4月中旬，韓國央行決定將韓元基準利率繼續(xù)維持在3.5%水平，不再加息。韓國房地產(chǎn)市場才算松了一口氣。
“政府采取措施迅速推動‘反市場政策’的正?；?，房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)?！币a悅在5月的內(nèi)閣會議上說。
韓國房價將如何走向？《首爾經(jīng)濟新聞》援引分析人士的預測，韓國房價將在今年觸底反彈，2024年有可能恢復到2022年1月的水平。
賣了京畿道的房子后，芮星海則正在仁川附近看房。他向記者發(fā)來一張2025年仁川承辦APEC峰會的照片，“這里有很多國際組織、跨國公司和大型企業(yè)，也有新的地鐵規(guī)劃，是一個買房投資的好地方?！?/p>
（文中金賢勝、張有希、金瑞星為化名）
南方周末記者 顧月冰 南方周末實習生 林守莊 訾奕然
